?    ■現象

    島城房價“步步高”

    “從3月份以來，房價一直上漲，市內四區都是這樣。從5月開始，市南區銀川西路一家樓盤的價格不僅沒降，反而先后出現了每平方米12400元、12450元、12650元、12700元的調整，幾乎每次去售樓處的價格都不一樣。”供職于山東路一家環評公司的趙杰說。

    記者了解到，市內四區不少新樓盤原先推出的特價房促銷招牌早已消失，議價空間也幾乎為零。像銀川山苑、銀川美居、保利百合花園、偉東幸福之城、廣華東山峰景等樓盤的價格不降反升，每平方米的上調幅度都在80元至200元之間。

    島城樓市分析人士張百忍分析說，成交量的增加緩解開發商資金鏈緊張，賣方的心理較之春節前后已出現變化。“市場回暖了，開發商貿然提價卻仍欠考慮。”張百忍說，全市市場存量的消化周期不低于13個月，后期銷售壓力很大。

    ■數據釋疑

    差異源于統計方式不一？

    “國家統計局 、地方國土局及地產研究機構分析數據‘打群架’的現象早就存在，統計方式有差別，出現數據的差異很正常。”市政協委員、經濟學專家辛家鼎教授說，統計中因取樣范圍、數量、統計周期不一樣，統計結果必然統一不起來。

    兩種統計方式得出的數據經常有差異

    據市房地產交易中心主任王育生介紹，房地產價格體系目前采用兩種統計方式，一是國家統計局及地方統計部門采用的房地產同質采樣價格，另一個是房地產交易中心公布的房地產預售價格。“這兩套體系得出的數據常存在差異。”王育生說。

    據悉，統計部門是對同一區域的同質樓盤(不同類型、不同檔次的樓盤均占一定比例)進行抽樣，然后經過加權得出價格；而交易中心公布的價格則是動態監測價格，它來自于某時間段某地區所有成交一手房的預售均價。因受供需結構影響，其變動幅度和頻率都較為顯著。“打個比方，如果市南區的房價漲了20% ，而城陽區的樓盤價格跌了30%，統計部門做出的分析數據就可能是整個青島的房價下降。”張百忍說，市南區因土地資源緊缺，新建商品房項目越來越少，相比之下，四方、李滄、城陽等地的新盤體量很大，動不動就是幾十萬平方米。利用統計方式，如果把全市的房價加權在一起，自然房價數據會被拉低。

    房產機構發布數據往往揣著“小算盤”

    “有多少家房地產開發企業，就有多少家房地產經營機構。”辛家鼎教授說，不同房產機構在發布數據時往往揣著“小算盤”，難以保證其公開的統計數據的真實和全面。“如果房地產經營機構要有意力推某樓盤，會特別注意突出部分樂觀的數據，掩蓋整體市場的運行分析數據。”辛家鼎說，這也是導致房地產市場不同數據“掐架”的根源。

    “在統計過程中，因為取樣范圍、統計方式的變化，在房價的漲跌上甚至可以得出截然相反、大相徑庭的結論。”島城知名房產專家龍江說。

    據王育生介紹 ，為了能全面掌握本市房價的變動情況，在統計方式上，他們還采取同質樓盤取樣的方式來分析房價變化。這種統計方式不再局限于對所有成交一手房進行統計，而是選取同一地段、同樣戶型、同樣樓層、同樣裝修以及配套相當的樓盤進行比較分析，這樣得出的房價分析稱為同質價格，因取樣具可比性，數據就更精確。

    以今年1至4月房價統計來看，對所有成交一手房的預售均價進行統計分析后(剔除政策性住房的影響)，市內四區新建商品房均價為8297元/平方米，同比下跌7.63%，其中4月份均價為8383元/平方米，同比下跌6.99% ，環比上漲1.23% ；但同質樓盤取樣的統計結果恰恰相反，1至4月份樓市的同質價格為7881.12元/平方米，同比上漲8.98%；其中4月份的同質價格為8124.78元/平方米，同比上漲6.39%，環比上漲4.22%。兩種統計方式得出的房價漲跌數據截然相反。