?　　買方心態

　　買與不買都犯難

　　瘋狂搶房的一幕幕已成往昔，自市場深度調控之后再沒有出現過，取而代之的是購房者的觀望和猶豫。記者聯系了兩位近期籌備買房的購房者，通過他們自己的買房心態以及所見所聞所想，來反映剛需購房者的心態變化。

　　第一位購房者梁先生，今年 26歲。梁先生是平度人，目前工作地點在市北區，去年認識了同在本單位工作的女朋友，由于兩人家都不在市區，買房之事顯得很有必要。去年下半年 ，不少區域新盤推出了低價，但在銀行工作的梁先生卻覺得貸款利率偏高，想等到利率有優惠的時候再買。“朋友們問我什么時候買房，我說想等到房價降了的同時，貸款利率也打折的時候買。”抱著這種想法，梁先生一直沒有出手。直到前不久，李滄區一家去年下半年就開始降價的樓盤推了一批新房源，梁先生覺得可以考慮出手。“一來房源價格比較合適，八九十平方米的套二房源總價60萬元左右，剛好符合我首付20萬元 、貸款40萬元的預期；二來現在利率已經基本降到了基準利率。”

　　第二位購房者金先生，今年 29歲，在市南區工作 ，從去年秋天開始看房。起初金先生看的是新房，對多數樓盤的了解限于地圖查看方位和電話咨詢價格。當時雖然不少房源價格出現明顯松動，但顧及到買期房要等上一年半載，入住時間太遲，所以后來由新房轉向考慮買套二手房。春節之后，他開始關注浮山后片區和市南區寧夏路一帶的二手房，利用周末找中介看房源。金先生發現，和自己一樣的剛需客戶很多，看房時認識了不少年齡和需求都相仿的“房友”。而凡是性價比高的房源都不愁賣。“浮六小區的一套85平方米、總價105萬元左右的房源，房東說這周已經有十多個人看，有的看了兩三次。”第一次買房，本想再好好挑選比較，可眼下好房源都被多人緊盯，猶豫幾天再回頭可能就沒了。“現在買，總覺得不甘心，畢竟買房是大事，心里還沒底；再等等，又擔心錯過好價格。”金先生陷入了兩難。

　　存量房是去年同期三倍  

　　從春節之后的市場情況來看，上月新房成交量與去年節后同期月份相比，微現下降但基本持平。僅從這一數據來看，市場似乎仍然在按部就班地運行著類似的軌跡，但如果以成交背后的存量房作為先提條件，結論將有所不同。去年節后一個月，全市存量房數量接近5萬套，而上個月全市的存量房數據是14.4萬套，相當于去年同期的三倍。目前，青島市僅住宅類存量就已經突破了10萬套大關，庫存體量達1150萬平方米，邁入了新的歷史高度。

　　從七區范圍看，開發區、李滄區和城陽區仍然是住宅存量最集中的三大片區，目前進入在售狀態的住宅庫存均超過萬套，其中開發區以1.6萬套的存量成為供應最集中區域。市北區和四方區目前住宅的在售體量各在五六千套的水平，市南區和嶗山區的住宅存量最少。

　　商業地產存量主要集中在城陽區和市北區。目前城陽區的辦公和商業項目在售體量超過70萬平方米，位居第一 ，第二名市北區的這一數字也接近50萬平方米。商業已經很繁榮的市南和嶗山兩大商圈，目前在售的商業、寫字樓類體量也超過30萬平方米。

　　供應量集中區域也是開發商競爭火力最密集地帶。李滄區自去年下半年在東李和滄口片區的不少新盤，已用開盤價格不斷探底，城陽白沙河片區也推進了一輪價格戰。開發區老盤房價一直未動，但最近也有樓盤喊出比周邊起價每平方米低了近千元的均價，可見存量的壓力。

　　樓市傳真

　　地方政府微調屢被叫停

　　今年，中央對樓市調控的態度是“堅決不放松”，但有部分地方政府難以承受調控給樓市帶來的壓力，并嘗試著微量放松，但多數微調迎來的是被叫停的命運。

　　上海對二套房政策的放松僅持續了6天。2月22日，上海市在原有限購令基礎之上，放松了對二套房的購買標準，原本限購二套房的外地戶籍居民，如果長期居住滿三年，可以享受二套房購房資格。但2月27日，上海市政府辦公廳另發通知，取消了上述外地人的二套房購買資格。

　　這讓人不禁聯想到此前同樣短命的蕪湖新政。2月9日，蕪湖市政府發布通知，購買普通商品房用于自住的購房者可以享受部分免稅補助，購買90平方米以下新房用于自住的購房者，還能按面積得到財政部的購房補貼等一系列鼓勵買房政策。但12日晚，蕪湖市政府又在官網宣布此項新政暫緩執行。

　　在此之前，佛山市也發生了限購放松政策朝令夕廢的類似事件。去年10月11日，佛山市出臺相關通知，稱已辦理房產證5年及5年以上的住宅，不再納入限購范圍，同時對佛山戶籍居民家庭在現行限購政策基礎上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。但當晚11時多，佛山市住房和城鄉建筑管理局即在其官網發布緊急通知，稱暫緩執行上述規定。

　　從佛山限購放松政策緊急叫停，到蕪湖救市新政暫緩執行，再到上海二套房放松政策的短暫出現，無不暗示著中央與地方政府在樓市調控上的微妙博弈。

　　業界解讀

　　冰凍or復蘇  眾口不一

　　龍江(青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長)：青島地產人看好2012年青島樓巿。價格回歸后，剛需出手，不少樓盤2月成交量超前幾個月之合。

　　劉博liubo(和達和城副總經理)：現在都在說樓市回暖，其實我覺得這是個假象。從全國范圍看，成交上升是由于各大開發商大量的項目降價跑量導致的。這一撥過去呢？還能降多少？青島2月底簽約數據上升，有一部分是由于住房維修資金導致的，另一些也是降價導致的。各地方新政被“滅殺”，信貸政策松動也只是一點點，后面的日子沒那么好過，別樂觀。

　　孫海(網博地產機構總經理)：我對目前市場的解讀：無論是剛需產品還是城中高端改善，還有投資型的酒店式公寓，近期紛紛交出不錯的成績單。更有人擔心是否是反轉行情，開發商會不會伺機漲價。其實，這波行情是反彈，是散亂的熱點，并不會形成集體性報復性反轉，畢竟高壓調控的金箍棒還在高懸。各方還是淡定些吧。 本專題撰稿/記者 王曉美子

　　（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 邢立瑋]