?　　10月23日，重陽節(jié)。隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老問題在這個關(guān)愛老人的節(jié)日里顯得格外顯眼，也愈發(fā)凸顯出養(yǎng)老市場的無窮潛力，社會各界都有意在這個市場里分一杯羹，包括地產(chǎn)業(yè)。不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛表示要為老年人建房，包括萬科、保利等龍頭房企近年來均拋出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。統(tǒng)計顯示 ，現(xiàn)已有超過25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

　　雖然不少企業(yè)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但一個尷尬的現(xiàn)實是，大部分都難以獲得老年群體的認(rèn)可，收費高昂、舒適度差、人文關(guān)懷少是老年人對于這個項目的普遍印象。與此同時，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)和投資者也是怨聲載道，土地審批難造成的運營成本高等現(xiàn)實讓養(yǎng)老機構(gòu)很難盈利。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)有97% 的市場空間

　　目前，北京、上海等一線城市都已經(jīng)有了比較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。中國在養(yǎng)老地產(chǎn)方面先行先試的“北有太陽城，南有親和源”，指的便是北京的太陽城和上海的親和源。公開資料顯示，親和源以會員制模式擴張，參考當(dāng)?shù)胤績r的7折繳納會費，成為親和源會員，擁有公寓的使用權(quán)，每年還要繳納一定額度的年費，才能享受服務(wù)。

　　雖然養(yǎng)老地產(chǎn)至今仍未形成清晰的開發(fā)和盈利模式，但地產(chǎn)商們顯然不希望錯過這塊大蛋糕，紛紛將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)納入公司的規(guī)劃之中。

　　保利地產(chǎn)成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，希望在養(yǎng)老地產(chǎn)這一新市場上實現(xiàn)重點突破；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也成立了養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部，級別和住宅、商業(yè)地產(chǎn)的地位等同；位于青島的新華錦集團去年11月5日正式啟動了其養(yǎng)老地產(chǎn)項目新華錦·長樂國際頤養(yǎng)中心，據(jù)稱該項目是全國首個“老年產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐社區(qū)”社會化養(yǎng)老示范項目。

　　媒體統(tǒng)計顯示，現(xiàn)已有超過25% 的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

　　眾多地產(chǎn)巨頭紛紛行動的背后，是老齡化社會帶來的“銀發(fā)經(jīng)濟”，以及此處蘊藏的無限商機。

　　去年末，全中國有1.78億“老人”，也就是說，60歲以上人口已經(jīng)占總?cè)丝诘?3.26%；到2050年，全國將有1/3的人口被稱作“老人”。而增速迅猛的老齡人口和日趨明顯的老齡化現(xiàn)象，刺激著中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)，也催熱了一個新的房地產(chǎn)概念。

　　國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《十二五社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011—2015)》中也提出90/07/03模式 ，即老年人90% 為居家養(yǎng)老、7% 為社會養(yǎng)老、3% 為機構(gòu)養(yǎng)老，這也意味著要想實現(xiàn)90% 的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入適老居住區(qū)的建設(shè)。

　　“90/07/03模式 ，其中90%居家養(yǎng)老、7%社會養(yǎng)老都是養(yǎng)老地產(chǎn)的機會所在。比如，將來開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)的時候，將房子里都加上無障礙設(shè)施，可以實現(xiàn)居家養(yǎng)老，如果在小區(qū)里加入日間照料中心，可以實現(xiàn)社會養(yǎng)老。”清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、住宅與社區(qū)研究所副所長周燕珉告訴記者，她接觸比較多的一類養(yǎng)老地產(chǎn)是，在普通社區(qū)中配套建一個養(yǎng)老公寓，開發(fā)商可以在建設(shè)普通住宅區(qū)的同時，拿出一小片地配建1到2棟養(yǎng)老公寓，這樣父母和子女離得比較近。

　　打著養(yǎng)老旗號賣房？

　　雖然目前市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目五花八門，但依然難以獲得老年群體的認(rèn)可，收費高昂、舒適度差 、人文關(guān)懷少是老年人對于養(yǎng)老項目的普遍印象。

　　多位從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士在接受記者采訪時一再強調(diào)，養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是提供養(yǎng)老服務(wù)的，而現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其核心卻是打著養(yǎng)老的旗號賣房子。

　　“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后，接觸了上百家企業(yè)，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是，我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計機構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運營，這怎么可能成功呢。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會主任陳宏告訴記者。

　　資深房地產(chǎn)評論人吳其倫告訴記者，伴隨著現(xiàn)在60后、70后的人開始步入老年，他們的需求也會越來越多，未來的養(yǎng)老服務(wù)不能只停留在常規(guī)項目。“比如他們不單單關(guān)注文化方面的需求，更多的是關(guān)注自身價值的體現(xiàn)。像傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，如果提供一個閱覽室，好像就是給老人提供了一個文化場所，但現(xiàn)在不是這樣的，老人更關(guān)注自己一生價值的體現(xiàn)。”吳其倫舉例道，“比如我這一生有哪些成就，辦個成就展什么的，可以回顧一下自己的一生。”

　　令人欣慰的是，一部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時，開始重視養(yǎng)老服務(wù)的跟進(jìn)。

　　記者注意到，無論是島城企業(yè)新華錦還是萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭，其進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)時都是與一些養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行合作。比如新華錦·長樂國際頤養(yǎng)中心的合作方日本長樂控股株式會社是日本一家集全方位養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，包括養(yǎng)老院、老年健身、老年食品、上門老年服務(wù)以及老年保險業(yè)等為主的綜合性上市集團公司。而之前傳出與萬科進(jìn)行合作的上海親和源則是國內(nèi)最早進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遠(yuǎn)洋天著副總經(jīng)理徐海倫也表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)兩萬多平方米的養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成后就會與美國的養(yǎng)老機構(gòu)合作，提升養(yǎng)老服務(wù)水準(zhǔn)。

　　“對于養(yǎng)老地產(chǎn)這種跨金融、建筑、物業(yè)、醫(yī)療、服務(wù)等多行業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)來說，專業(yè)分工很重要 ，特別是養(yǎng)老服務(wù)團隊，最好是和一些有經(jīng)驗的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)合作，這樣提供的養(yǎng)老服務(wù)才能更到位。”陳宏表示。

　　拿地價格高成了企業(yè)命門

　　老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)項目不滿意，而養(yǎng)老項目的開發(fā)和投資者也是怨聲載道，其中土地審批難造成的運營成本高等現(xiàn)實讓養(yǎng)老機構(gòu)很難盈利，長期面臨虧損等問題。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會老年住區(qū)專家委員會執(zhí)行主任朱文俊告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑如果跟商業(yè)地產(chǎn)一樣的話，那么兩者的成本也就一樣 ，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期卻要長很多，一般都要7～10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

　　“普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來銷售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，比如無障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等，這些都需要開發(fā)商來投資，但不可能立刻見到收益。”朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產(chǎn)企業(yè)，很難有實力進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。”

　　國內(nèi)最早專門面向老年人的房地產(chǎn)項目北京太陽城國際老年公寓的開發(fā)商朱鳳泊對此深有感觸。十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規(guī)定可以開發(fā)40萬平方米的住宅，但是因為要建設(shè)醫(yī)院、護(hù)理院、養(yǎng)老院等配套，太陽城只開發(fā)了31萬平方米的住宅。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅，緩解了前期的開發(fā)資金短缺，用于下一階段的開發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務(wù)費才緩慢地實現(xiàn)了盈利。

　　與太陽城齊名的親和源也是如此，據(jù)其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過6億之后，該項目才首度實現(xiàn)財務(wù)持平，前5年都相當(dāng)艱難。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)用地價格高，成了眾多有意進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)命門之一。

　　朱文俊介紹，一般劃撥用地的土地價格大約是以招拍掛方式取得的土地價格的十分之一，甚至幾十分之一，這一部分的成本一下子能省不少。“那些做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商一定是要盈利的。如果政府拿出專門的養(yǎng)老用地，以比較低的價格專門用作養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，其中一部分可以進(jìn)行買賣，另一部分則作為公益養(yǎng)老項目。這樣既幫政府解決了養(yǎng)老問題，自己還賺了錢，開發(fā)商肯定愿意做。”朱文俊表示。

　　事實上，部分省市已經(jīng)意識到了這個矛盾，開始出臺措施進(jìn)行規(guī)范。

　　貴州省目前出臺政策，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，這樣的話土地成本低，能便宜至少一半以上；日前，北京市國土局啟動的《北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》編制工作中首次將養(yǎng)老設(shè)施用地納入土地供應(yīng)計劃中。記者 李楊　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 林永麗]