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　　新規(guī)劃 VS 老校區(qū)

　　

　　我們知道，學(xué)校周邊的商鋪因普遍具有長期穩(wěn)定客群的優(yōu)勢，使之成為市場上炙手可熱的投資品。

　　然而，雖然都屬學(xué)校周邊商鋪，但從我們之前對青島各學(xué)校調(diào)研后發(fā)現(xiàn)一個有趣現(xiàn)象：相當(dāng)一部分新規(guī)劃的學(xué)校周邊商鋪，經(jīng)營狀況都比老校區(qū)的要好。這種后發(fā)先至的商業(yè)現(xiàn)象，到底被哪些因素左右？

　　

　　商業(yè)規(guī)劃

　　商業(yè)規(guī)劃的優(yōu)劣，產(chǎn)生了這條分水嶺。老校區(qū)周邊基本無商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)面積小，商業(yè)成點狀零散分布，很難形成集群效應(yīng)。雖有市場但發(fā)展受限，運(yùn)營狀況良莠不齊；新規(guī)劃的學(xué)校周邊商鋪，商業(yè)面積大且成帶狀分布、業(yè)態(tài)定位精準(zhǔn)、動線分布更為合理，才能讓學(xué)區(qū)商業(yè)成為消費磁場。

　　

　　常住人口

　　老校區(qū)部分商鋪經(jīng)營乏力，還有很大程度來自于周邊常住人口數(shù)量不足。老校區(qū)周邊人口數(shù)量有限，導(dǎo)致了穩(wěn)定常住人口的缺失。新規(guī)劃的學(xué)校周邊商鋪，圍繞學(xué)校往往成為了一個常住人口眾多、客流穩(wěn)定的封閉式消費圈，學(xué)校商鋪無形中極大提升了吸附力，運(yùn)營得以良性循環(huán)。

　　

　　維多利亞灣教育街鋪，優(yōu)秀全面的商業(yè)規(guī)劃，每條商街業(yè)態(tài)集群都作出精準(zhǔn)定位，將商鋪的集群效應(yīng)最大化；同時項目全面交付后預(yù)計10萬常住人口，龐大而穩(wěn)定的消費人群，催生巨大的商業(yè)人氣。