?　　從“山溝”走向前海

　　2002年，張海波辭職下海，開始創辦了自己的教育培訓行業，部分業務開始拓展到北京。滿足了基礎生活需求，更高的住房需求必然隨之而來，住得舒服 、順心已經成了日漸富裕的老百姓首先要考慮的重要問題。已擁有兩套住房的張海波在發展業務的同時并沒有放下繼續改善居住條件的打算，而這次他把目光投向了前海。

　　“2000年以后，洪山坡周邊的居住條件越來越成熟，已經不是原來的那個‘山溝溝’了。”張海波說，但兩次的買房經歷及在北京等地的市場經驗告訴他，房價肯定還要上漲，如果要改善居住條件，當然是越早出手越好。2002年，經過與妻子的協商，他選中了位于銀都花園的一套房子。

　　“銀都花園的房子當時價格已經升到了5500元/平方米，面積100多平方米，總價55萬元左右。”在辦理個人住房貸款業務時候，按照首付30% 的比例，張海波從銀行貸款時貸了總房款的70%，共38萬元左右。按照貸款協議，貸款分10年付清。當時他曾算了一筆賬，平均每月需還本金2800元左右，再加上月息6‰的利息。

　　“那時第二套房子的房貸仍然沒有還清，新買下這套房子后，一時手頭也非常緊張，全靠生意還算順利，度過了難關。”張海波說，2002年前后，東部的開發也才算是剛開始，銀都花園周邊的交通還不算太好，但房地產行業內對東部未來的前景已經非常看好。房子買下后，張海波和家人仍然住在洪山坡小區內，將銀都花園的房子租了出去，因為地角便利，市場租房的需求上升，這所房子的年租金有七八萬元，按這樣的收益計算，僅靠出租，用不了10年即可收回購房的成本。

　　宏觀調控后的大釋放

　　“貸款買房的大規模釋放要等到2000年以后才出現，之前的房地產市場曾經經歷過國家的宏觀調控政策。”青島社科院的郭先登教授在查閱相關資料后回憶說，1997年青島房地產市場一度陷入低迷，商品房空置面積曾多達50萬平方米。高層住宅、公寓和別墅等中高檔房的銷售情況非常艱難。“市場上有改善居住的需求，但商品房卻相對過剩，社會的購買意識非常淡薄。”郭先登說，這恰恰是一段實物性分房制度結束、貨幣化分房機制出臺前的“黎明前的黑暗階段”。

　　1998年5月，中國人民銀行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，這是我國第一個關于個人住房貸款的相關政策，兩個月后，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，使大量的潛在購房需求開始釋放，青島樓市開始活躍起來。為鼓勵買房，財政部、國家稅務總局發出通知，從1999年8月1日起，對房地產市場的營業稅、契稅、土地增值稅等實行減免，以商品房為主體的市場化住房體系逐步形成，連續下跌多年的房價開始了新一輪的攀升。

　　據郭先登回憶，青島的第一筆住房按揭貸款早在1992年就辦理成功，卻在1999年才開始逐漸為市民接受。“1999年到2002年的這段時間，可以看做市民住房意識的逐漸‘覺醒’階段，也是整個房地產市場走向成熟的‘萌芽期’，但始自2003年的房價飛漲，卻在這時就已經埋下了伏筆。”郭先登說。

　　■相關鏈接

　　十年大事記

　　（1998年～2002年）

　　●1998年

　　國務院頒布23號文，即《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，提出從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這是一個劃時代的文件。

　　●1999年

　　1999年2月，中國人民銀行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，在“積極開展個人消費信貸”的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。●2000年

　　2月 ，建設部部長俞正聲在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上宣布：“住房實物分配在全國已經停止 ！”

　　●2002年

　　開始實行土地招投標制度。

　　本專題撰文/記者 王愛科 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 倩倩]